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Mietrecht

Ordentliche Kündigung bei Zahlungsverzug

Verbreitete Meinung ist es, dass eine Kündigung wegen Mietrückständen voraussetzt, dass sich der Mieter mit der Bezahlung eines Betrages der 2 Monatsmieten erreicht im Verzug befinden muss. Dies trifft auch zu, soweit eine fristlose Kündigung ausgesprochen werden soll, § 543 Absatz 2 Nr. 3 BGB.

Der BGH hat sich in einer Entscheidung vom 10.10.2012, Az. VIII ZR 107/12 abgedruckt in der NJW 2013, 159 mit der Frage auseinandergesetzt, unter welchen Voraussetzungen ein Zahlungsverzug des Mieters als Pflichtverletzung eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist rechtfertigt.

Auch ein Mietrückstand mit einem geringeren Betrag als 2 Monatsmieten kann, so der BGH als Pflichtverletzung zu einer ordentlichen Kündigung des Mietvertrages führen. Der Mietrückstand muss allerdings als Untergrenze eine Monatsmiete übersteigen und die Verzugsdauer einen Monat überschreiten. Liegen diese Voraussetzungen vor, dann kann sich der Mieter auch nicht mehr nach § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB durch eine Zahlung von den Kündigungsfolgen einer ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses befreien.

Praxishinweis:

Die sichere Räumung sollte durch eine doppelte Kündigungserklärung ( außerordentliche hilfsweise ordentliche Kündigung) vorbereitet werden, soweit der Mieter mit 2 oder mehr Mieten im Rückstand ist, denn dann kann die Kündigungsfolge nicht mehr durch Zahlung abgewendet werden. Da die ordentliche Kündigung in der Regel eine Abmahnung voraussetzt sollte eine Anmahnung des Zahlungsrückstandes mit dem Hinweis auf eine mögliche Kündigung der Kündigungserklärung selbst vorausgehen.

Kündigung wegen nicht bezahlter erhöhter Betriebskostenvorauszahlungen



Zahlt der Mieter nicht die erhöhten Betriebskostenvorauszahlungen, dann geht er ein hohes Risiko ein. Der Vermieter kann nämlich das Mietverhältnis bei einem entsprechend hohen Rückstand allein wegen dieser Rückstände kündigen so der Bundesgerichtshof in einer Entscheidung vom 18.07.2012, Az. VIII ZR 1/11 = NJW 2012, 3089.

In dem entschiedenen Fall haben sich die Parteien über die Berechtigung einer Betriebskostenabrechnung und der hierauf fußenden Erhöhung der Vorauszahlungen gestritten. Der Vermieter hat nicht auf Zahlung geklagt sondern gleich das Mietverhältnis gekündigt.

Der BGH entscheidet mit Erfolg, nachdem die Instanzgerichte die Berechtigung der Betriebskostenabrechnung festgestellt hatten. Die im Rahmen der Revision problematisierte Frage, ob der Vermieter verpflichtet ist, bei streitigen Betriebskostenabrechnungen und nachfolgender Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen selbige zunächst gerichtlich feststellen zu lassen, entscheidet der Bundesgerichtshof vermieterfreundlich und führt aus, dass die Kündigung des Mietverhältnisses unter den Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 Literatur b) BGB zulässig und auch begründet ist, wenn sich der Mietrückstand nur auf nicht bezahlte Betriebskostenvorauszahlungen stützt.

Praxishinweis:

Dem Mieter ist zu empfehlen, erhöhte Betriebskostenvorauszahlungen auch bei Streit über die vorausgegangene Abrechnung nur dann nicht zu leisten, wenn die Fehlerhaftigkeit der Abrechnung auf der Hand liegt, denn sonst riskiert er nach obiger Rechtsprechung den Verlust seiner Wohnung.

Für Wohngeldvorauszahlungen beginnt die Verjährungsfrist zum Zeitpunkt ihrer Fälligkeit.

Wohngeldvorschüsse werden mit Verabschiedung des Wirtschaftsplans in der Regel monatlich im Voraus für das jeweilige Wirtschaftsjahr zur Zahlung fällig. Über die geleisteten Vorschüsse wird im Folgejahr dann im Rahmen der Jahresendabrechnung eine Abrechnung erteilt. Leistet ein Wohnungseigentümer bereits die Vorschüsse nicht, so stellt sich die Frage, wann der Lauf der Verjährungsfrist beginnt, denn die im Folgejahr erstellte Jahresabrechnung berücksichtigt im Zweifel die nicht geleisteten Vorauszahlungen und weist entsprechend ein höheres Nachzahlungssaldo aus.

Der BGH entscheidet am 01.06.2012, Az. V ZR 171/11 = NJW Spezial 2012, Seite 578, dass der Beginn der Verjährungsfrist für Wohngeldvorauszahlungen sich ausschließlich an den Bestimmungen des Wirtschaftsplans orientiert, in dem die Vorauszahlungen festgelegt wurden. Durch den Beschluss zur Verabschiedung der Jahresendabrechnung tritt keine Novation der Schuld ein. Es beginnt daher auch kein neuer Lauf der Verjährungsfrist.

Praxishinweis

Für den Verwalter bedeutet dies, dass er die Verjährungsfristen für Wohngeldrückstände gründlich prüfen und vermerken muss, denn die Jahresabrechnung selbst begründet nur für die sogenannte Abrechnungsspitze eine neue Forderung während für eingestellte und nicht geleistete Vorauszahlungen regelmäßig die Verjährungsfrist bereits mit Ablauf des Vorjahres zu laufen begann.

Vermieter darf auch Eigenleistungen in die Betriebskostenabrechnung einstellen

Insbesondere Kleinvermieter erbringen immer wieder, gerade wenn sie im selben Haus wohnen, Gartenpflege und Hausmeisterdienste selbst, anstatt ein Drittunternehmen zu beauftragen. Wenn im Mietvertrag geregelt ist, dass der Mieter Betriebskosten neben der Miete auch für Gartenpflege und Hausmeisterdienste zu bezahlen hat, dann können diese Kosten vom Vermieter nach den fiktiven Nettokosten eines Drittunternehmers abgerechnet und die Abrechnung eingestellt werden, so der BGH in einer Entscheidung vom 14.11.2012, Az. VIII ZR 41/12, abgedruckt in IMR 2/2013.

Praxishinweis:

Anders als die wohl vormals herrschende Meinung verlangt der BGH nicht, dass der Mietvertrag explizit ausweisen muss, dass Eigenleistungen mit abgerechnet werden. Es gibt nun keinen Grund mehr, warum Eigenleistungen des Vermieters nicht abgerechnet werden sollten.

Ersteher haftet dem Mieter gegenüber immer auf Rückzahlung der KautionEigentumserwerb durch Ersteigerung im Zwangsversteigerungsverfahren ist beliebt, weil dort in der Regel ein günstiger Einkaufspreis erzielt werden kann. Einkalkulieren sollte jeder Ersteher, dass er für die vermietete Wohneinheit dem Mieter die Kaution zu bezahlen hat. So entscheidet der BGH am 07.03.2012, Az. XII ZR 13/10, abgedruckt in IMR 5/12, Seite 186, dass der Erwerber einer aus der Zwangsversteigerung ersteigerten Wohnung immer auf die Rückzahlung der Kaution gegenüber dem Mieter haftet, auch wenn er die Kaution vom Schuldner und ehemaligen Vermieter nicht erhalten hat. Zu den Vermieterpflichten, so der BGH, die der Erwerber durch den Zuschlag in der Zwangsversteigerung übernimmt, gehört gem. § 57 ZVG die Verpflichtung, zur Rückzahlung der Mietsicherheit. Der BGH begründet dies mit § 566 a BGB. Diese Vorschrift enthält, anders als § 572 BGB alte Fassung, nicht mehr die Tatbestandsvoraussetzung, dass die Sicherheit dem Erwerber ausgehändigt wird oder der Erwerber gegenüber dem früheren Vermieter die Verpflichtung zur Rückgewähr übernimmt. Daraus folge, dass nach dem gesetzgeberischen Willen der Erwerber gegenüber dem Mieter uneingeschränkt auf die Rückzahlung der Kaution haftet. Er übernimmt nach der gesetzlichen Wertung des § 566 a BGB das Insolvenzrisiko des früheren Vermieters.

Praxishinweis:

Der Erwerber sollte diese Rechtssprechung mit einkalkulieren, wenn er sich nicht sicher sein kann, die Kaution vom Erwerber zu erhalten. Selbstverständlich bleibt der Mieter in der Pflicht, die Einzahlung der Kaution an den ehemaligen Vermieter nachzuweisen.

Weißanstrichklauseln jetzt auch bei Endrenovierung


Mit Beschluss vom 14.12.2010, Az.: VIII ZR 198/10 = NJW 2011, Seite 514 hat der BGH klar gestellt, dass die formularmäßige Vereinbarung, demnach Decken, Fenster und Türen bei Auszug weiß zu streichen sind, der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB nicht stand hält. Die im Mietvertrag enthaltene Farbvorgabe beziehe sich zwar nur auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache und erlaube es dem Mieter somit, die Wohnung während der Mietzeit nach seinem persönlichen Geschmack zu dekorieren. Die Einengung der Farbwahl auf nur eine einzige Farbe (weiß) zum Zeitpunkt der Rückgabe, schränke die Gestaltungsfreiheit des Mieters auch während des laufenden Mietverhältnisses aber in einer Weise ein, die nicht durch berechtigte Interessen des Vermieters gerechtfertigt sei und deshalb den Mieter unangemessen benachteilige.

Praxishinweis:

Mietvertragsformulare sind anhand dieses Urteiles zu überprüfen. Wirksam bleibt die Verpflichtung, Decken und Wände der Mieträume in „neutralen“ Farbtönen gestrichen bei Beendigung des Mietverhältnisses zurück zu geben. Die Entscheidung erging zum Wohnraummietrecht.

RA Andreas Reihlen
im März 2011

 

Aufrechnung/Zurückbehaltung im Gewerberaummietrech


Mit Urteil vom 15.12.2010, Az.: XII ZR 132/09 = NJW 2011, S. 514/515 bestätigt der BGH, dass bei einem Gewerberaummietvertrag die Klausel, demnach die Ausübung des Zurückbehaltungsrechtes auf Fälle unstreitiger oder rechtskräftig festgestellter Gegenforderungen beschränkt wird, der Inhaltskontrolle Stand hält. Zudem rechtfertige ein Mangel, nur für die Zeiträume eine Minderung des Mietzinses, in der die Gebrauchstauglichkeit tatsächlich kraft Gesetztes herabgesetzt sei. Die hier streitgegenständliche Raumüberhitzung wurde durch den Mieter zur Minderung auch in der kalten Jahreszeit herangezogen.

Praxishinweis

Vertragsformulare für Gewerberaummietverhältnisse sollten eine einschränkende Regelung in obigem Sinne enthalten. Auch wenn das Gebäude einen Baumangel aufweist, rechtfertigt dies nur dann zur Minderung, wenn der Mieter hiervon konkret betroffen ist. Tut der Vermieter nichts zur Beseitigung des Mangels, rechtfertigt dies gleichwohl keine Minderung, wenn der Gebrauch nicht beeinträchtigt ist.

RA Andreas Reihlen
im März 2011

 

Unberechtigte Forderungen können kosten !


Für die außergerichtliche Tätigkeit des Rechtsanwalts entsteht die sogenannte Geschäftsgebühr. Ist der Mandant Gläubiger einer Forderung, so ist anerkannt, dass er auch die außergerichtlich aufgewandten Rechtsanwaltskosten erstattet bekommt, wenn sich der Schuldner zum Zeitpunkt der Beauftragung des Anwalts in Zahlungsverzug befand. Es stellt sich die Frage, ob der zu unrecht in Anspruch genommene Schuldner ebenfalls Erstattung seiner Anwaltskosten verlangen kann, die zur Prüfung und Zurückweisung des (unberechtigten) Anspruchs entstanden sind. Anerkannt ist, dass dem Gläubiger der unberechtigten Forderung ein Verschulden vorzuwerfen sein muss. Dies soll unter Umständen der Fall sein, wenn ein Hausverwalter auf die Durchsetzung einer unwirksam vereinbarten Schönheitsreparatur besteht, obwohl er durch den Mieter auf die (zutreffende) Klauselunwirksamkeit hingewiesen wurde.

Praxishinweis:

Zweifel an der Wirksamkeit von Vertragsklauseln sollten durch den eigenen Rechtsbeistand geprüft und beurteilt werden. Es gehört regelmäßig nicht zu den Pflichten eines Haus/- Wohnungsverwalters, die rechtliche Wirksamkeit von Formularvertragsklauseln mit Haftungsfolge zu beurteilen.

RA Andreas Reihlen
im März 2011

 

Gartenpflege - Rechte von Vermieter und Mieter

In der Regel ist die Gartenpflege Sache des Vermieters. Die hierzu aufzuwendenden Kosten können, bei entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag, mit der Betriebskostenabrechnung auf den Mieter anteilig umgelegt werden. Wenn im Mietvertrag dem Mieter die Gartenpflege als vertragliche Nebenpflicht auferlegt wurde, dann kann der Vermieter nicht mehr ohne weiteres den Garten gegen den Willen des Mieters nach seinen Vorstellungen gestalten. Vielmehr ist dies nur noch dann zulässig, wenn der Mieter die Gartenpflege nicht wie im Mietvertrag vereinbart ausführt. Hält er sich an die Vereinbarungen hat der Vermieter nicht das Recht, ihm die Gartenpflege einseitig wieder zu entziehen, vrgl. Urteil LG Köln vom 21.10.2010, Az.: 1 S 119/09 = IMR 2011, 54

RA Reihlen
im März 2011

Muß der Vermieter die Mietschuldenfreiheit [29 KB] bescheinigen?