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Wohnungseigentumsrecht

Abgrenzung Sonder-/Gemeinschaftseigentum bei Fenstern und Duplexparkern

Unklare Regelungen zur Abgrenzung von Sonder und Gemeinschaftseigentum in der Teilungserklärung führen immer wieder zu Rechtsunsicherheiten. Sicherheit kann häufig nur die Kenntnis höchstrichterlicher Rechtssprechung vermitteln. Es folgen zwei Beispiele für die Abgrenzung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum für Fenster und Mehrfachparker in Tiefgaragen.

Heißt es in der Teilungserklärung, dass der Außenanstrich der Fenster Sache der Gemeinschaft ist, im übrigen aber der jeweilige Sondereigentümer zur Instandhaltung der sich im Bereich seines Sondereigentums befindlichen Fenster verpflichtet ist, so führt dies im Zweifel dazu, dass die Kosten einer vollständigen Erneuerung der Fenster durch die Gemeinschaft zu tragen sind, BGH vom 02.03.2012, Az. V ZR 174/11 abgedruckt in IMR 2012, Seite 292.

Die Montage von Duplex Parkern in Tiefgaragen von Wohnungseigentumsanlagen ist keine Seltenheit. Insbesondere die Hebeanlage dieser Parker ist wartungsintensiv. Der BGH hat nun entschieden, dass die Hebeanlage zum Sondereigentum gehört, wenn in der Teilungserklärung geregelt ist, dass die Parker dem jeweiligen Sondereigentum zugeordnet sind und durch die Hebeanlage keine weitere rechtlich selbstständige Mehrfachparkereinheit betrieben wird, BGH vom 21.10.2011, V ZR 75/11 = IMR 2012, Seite 112.

Mit dieser Entscheidung löst der BGH einen jahrelangen Meinungsstreit. In der Vergangenheit hatte die Instanzrechtssprechung die Hebeanlage regelmäßig zum Gemeinschaftseigentum qualifiziert, weil durch sie zumindest 2 verschiedene Parker zu bedienen sind. In der zitierten Entscheidung hat sich der BGH der Gegenmeinung in der Literatur angeschlossen. Die Entscheidung wird für Verwalter zu beachten sein. Gemeinschaften wird nun ggf. ein Rückforderungsanspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung gegen einzelne Eigentümer zustehen.

Teilrechtsfähigkeit von Untergemeinschaften

Nicht selten werden bei einer Mehrhausanlage für jedes einzelne Haus Untergemeinschaften gebildet, die sich dann mehr oder weniger selbst verwalten sollen. Diese, in der Teilungserklärung regelmäßig angelegte interne Vereinbarung führt nicht zu einer verselbständigten Haftung der Untereigentümergemeinschaften gegenüber Dritten, wie das OLG Koblenz mit Beschluss vom 18.10.2010, Az.: 5 U 934/10 = IMR 2011, 25 feststellt.

Praxishinweis

Im Ergebnis bedeutet dies, dass die übrigen Eigentümer die Kosten einer zahlungsunfähigen Untereigentümergemeinschaft, z.B. gegenüber einem Energieversorger zu tragen haben wird. Andererseits wird die Verselbstständigung der Untergemeinschaften in der Regel dazu führen, dass die gegenüber Dritten zahlungspflichtige Gesamtgemeinschaft bei der jeweils intern verantwortlichen Untergemeinschaft wird Regress nehmen können.

RA Reihlen
im März 2011

Wer trägt die Kosten einer Fensterreparatur

Häufiger Streitpunkt zwischen den Wohnungseigentümern ist die Frage, wer die Reparatur von Fenstern und Terrassentüren zu bezahlen hat. Da es sich grundsätzlich um Gemeinschaftseigentum handelt, muss in der Regel auch die Gemeinschaft bezahlen. Da anderseits Fenster und Türen regelmäßig der ausschließlichen Nutzung durch einen Sondereigentümer unterliegen empfinden es des die übrigen Eigentümer regelmäßig als unbillig, sich an den Kosten beteiligen zu müssen. Das OLG Karlsruhe stellt mit Beschluss vom 07.07.2010, Az. 11 Wx 115/08, abgedruckt in IMR 2011, 24 fest, dass es grundsätzlich zulässig sein kann, die Instandhaltungspflicht für Teile des Gemeinschaftseigentums im Rahmen einer Regelung in der Teilungserklärung auf einzelne Sondereigentümer zu übertragen. Dies komme insbesondere dann in Betracht, wenn es sich um Teile des Gemeinschaftseigentums handelt, die sich innerhalb des Sondereigentums befinden oder dieses räumlich abschließen, wie dies z.B. bei Fenster und Balkonflächen der Fall ist.

Praxistip:

Der Regelfall bleibt die Zahlungspflicht der Gemeinschaft. Nur bei einer abweichenden Regelung in der Teilungserklärung kann etwas anderes gelten. Eine fehlende Regelung in der Teilungserklärung kann regelmäßig nicht durch einen Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft ersetzt werden. Einmal mehr ist auch dies ein Beispiel dafür, sich vor dem Erwerb einer Eigentumswohnung die Teilungserklärung gründlich durchzulesen.
RA Reihlen
im März 2011

Kostenverteilerschlüssel

Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf Änderung des Kostenverteilerschlüssels

Sowohl nach altem wie auch nach neuem Recht kann ein Eigentümer eine Änderung des, in der Teilungserklärung niedergelegten Kostenverteilerschlüssels verlangen. In seiner Entscheidung vom 11.06.2010, Az.: V ZR 174/09, hatte der BGH einen Fall zu entscheiden, in dem in einer Wohnungseigentümergemeinschaft die den jeweiligen Dachgeschosswohnungen zugeordneten Spitzböden nachträglich zu Wohnflächen ausgebaut wurden. In der Teilungserklärung war vorgesehen, dass bei Vorliegen eines wichtigen Grundes die Möglichkeit der Änderung des sich am Verhältnis der Miteigentumsanteile orientierenden Kostenverteilerschlüssels gegeben ist. Nachdem die Eigentümergemeinschaft einen entsprechenden Beschlussantrag eines Eigentümers abgelehnt hat, führt dieser letztlich erfolglos einen Anfechtungsprozess der darauf gerichtet war, den Verteilerschlüssel zukünftig nach Wohnflächen anstatt nach Miteigentumsanteilen zu bestimmen. In seiner Entscheidung setzt sich der BGH mit den Voraussetzungen des neu eingeführten § 10 Absatz 2 Satz 3 WEG auseinander. Im Ergebnis sieht er einen „schwerwiegenden Grund“ erst bei einer Kostenmehrbelastung in Anlehnung an eine Entscheidung des Kammergerichts Berlin (NZM 2004, 549) für gegeben an, wenn die Wohn- oder Nutzfläche vom für die Kostenverteilung maßgeblichen Miteigentumsanteil um mehr als 25 vom Hundert bei den verbrauchsunabhängigen Kosten abweicht.

Nach vorstehender Entscheidung lässt sich folgendes festhalten:
1. Wird nur für die Kosten einer Einzelfallregelung eine Änderung des Verteilerschlüssels verlangt, muss nach § 21 Abs. 4, 8, § 16 Abs. 3 WEG versucht werden, einen entsprechenden Beschluss der Gemeinschaft herbei zu führen und eine solche Beschlussfassung notfalls eingeklagt werden.
2. Für die Beurteilung einer Kostenmehrbelastung kommt es nur auf den Betroffenen an. 3. Neben der Kostenmehrbelastung ist eine Abwägung möglich und nötig.
4. Generelle Änderungen des Verteilerschlüssels sind nur unter den Voraussetzungen des § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG zulässig. Öffnungsklauseln in Teilungserklärungen finden in der Regel nur auf Einzelfälle Anwendung.